Immobilienpreise: Kaufen oder lieber weiter mieten

Wer heute eine Wohnung sucht, spürt es sofort: Die Immobilienpreise in Deutschland folgen keiner einfachen Logik mehr. Kaufpreise korrigieren, stabilisieren sich und steigen wieder, während Mieten jahrein, jahraus nur eine Richtung kennen.

Genau hier liegt das eigentliche Problem: Der klassische Vergleich zwischen monatlicher Kreditrate und Kaltmiete klingt zwar intuitiv, erfasst aber nur einen Bruchteil der wirtschaftlichen Realität. Wer auf dieser Basis entscheidet, vergleicht sprichwörtlich Äpfel mit Birnen und riskiert eine weitreichende Fehlkalkulation.

Kaufpreisindizes, Mietpreisentwicklung, regionale Vervielfältiger, Kaufnebenkosten und die oft übersehenen Opportunitätskosten des Eigenkapitals ergeben zusammen das vollständige Bild. Erst diese umfassende Perspektive erlaubt eine wirklich belastbare Entscheidung.

Die zwei Kurven: Wie sich Immobilienpreise und Mieten strukturell unterscheiden

Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes zeichnet ein klares Bild: Nach dem Boom bis 2022 erlebte der deutsche Immobilienmarkt 2023 den stärksten Preisrückgang seit Beginn der Indexberechnung.

Seit 2024 hat sich der Markt stabilisiert, und seit 2025 zeigen die Quartalswerte wieder nach oben, wenn auch mit abnehmender Dynamik.

Mieten verhalten sich fundamental anders. Laut Verbraucherpreisindex stiegen die Nettokaltmieten im Bestand in den vergangenen Jahren durchgehend um rund zwei bis drei Prozent jährlich, ohne eine einzige Korrekturphase nach unten.

Bei Neuverträgen in deutschen Großstädten lagen die Steigerungsraten teils deutlich darüber, wie etwa in Düsseldorf, Köln und Hamburg mit Anstiegen von über vier Prozent.

Daraus ergibt sich ein entscheidender Strukturunterschied: Kaufpreise schwanken zyklisch, während Mieten monoton ansteigen. Wer 2021 auf dem Preishöhepunkt kaufte, erlebte zunächst einen Buchwertverlust, wohingegen Mieter Jahr für Jahr mehr zahlten.

Was aktuelle Marktdaten zeigen

Laut Daten von Statistiken Aktuell lag der Häuserpreisindex im vierten Quartal 2025 um 1,8 Prozent über dem Vorjahreswert — das erste deutlich positive Quartal seit dem zweiten Quartal 2022. Gleichzeitig stiegen die Neuvertragsmieten deutschlandweit um 5,4 Prozent, was dem stärksten Anstieg seit 1992 entspricht.

Folgende Kennzahlen verdeutlichen das aktuelle Marktgefälle zwischen den sieben größten deutschen Städten:

Der Vervielfältiger: Die unterschätzte Schlüsselkennzahl

Anstatt die Monatsrate mit der Kaltmiete zu vergleichen, liefert das Preis-Miete-Verhältnis, auch Vervielfältiger genannt, eine relevantere Perspektive. Diese Kennzahl teilt den Kaufpreis durch die jährliche Nettokaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Das Ergebnis zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten ein Käufer für sein Objekt aufwenden muss.

Ein Beispiel verdeutlicht dies: Kostet eine 90-Quadratmeter-Wohnung 360.000 Euro und liegt die Kaltmiete bei 1.200 Euro, ergibt sich ein Vervielfältiger von 25. Werte unter 20 sprechen tendenziell für den Kauf, während ab 27 das Mieten rechnerisch attraktiver wird. Laut Postbank Wohnatlas 2026 lag der Durchschnittsvervielfältiger 2025 bei 24,4, was bedeutet: Der Kauf wird relativ zur Miete günstiger.

Allerdings bleibt der Vervielfältiger eine Vereinfachung. Er ignoriert Kaufnebenkosten, Zinsen, Instandhaltung und den entgangenen Ertrag des Eigenkapitals. Als Schnelldiagnose eignet er sich, als alleinige Entscheidungsgrundlage jedoch nicht.

Die versteckten Kostenblöcke beim Immobilienkauf

Bevor ein Käufer auch nur einen Quadratmeter besitzt, fallen bereits erhebliche Kosten an, die weder Vermögen aufbauen noch beim Wiederverkauf zurückfließen. Diese Kaufnebenkosten umfassen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eventuell eine Maklerprovision.

Die Grunderwerbsteuer allein variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Objekt für 400.000 Euro zahlt ein Käufer in Bayern 14.000 Euro, in Nordrhein-Westfalen hingegen 26.000 Euro. Rechnet man Notar- und Grundbuchkosten hinzu, startet ein Käufer oft mit versunkenen Kosten zwischen 30.000 und 40.000 Euro.

Hinzu kommen laufende Eigentümerkosten, die Mieter nicht tragen: Instandhaltungsrücklagen, Grundsteuer, Versicherungen und das monatliche Hausgeld. Eine verbreitete Faustregel schätzt die jährlichen Instandhaltungskosten auf ein Prozent des Kaufpreises.

Warum die Haltedauer die entscheidende Variable ist

Die Nebenkosten beim Kauf sind deshalb so bedeutsam, weil sie sich nur über die Zeit amortisieren. Wer nach fünf Jahren wieder verkauft, hat diese Ausgaben in den meisten Marktszenarien noch nicht wieder hereingeholt. Wer hingegen 20 Jahre bleibt, verteilt dieselben Beträge auf einen so langen Zeitraum, dass ihr Einfluss auf die Gesamtrechnung sinkt.

Daher lautet eine der wichtigsten Faustregeln: Ein Immobilienkauf rechnet sich in der Regel erst ab einer geplanten Haltedauer von mindestens zehn bis fünfzehn Jahren. Kürzere Zeithorizonte machen den Kauf selbst bei günstigen Marktpreisen riskant, da die Nebenkosten nicht erwirtschaftet werden.

Wann Kaufen überlegen ist und wann Mieten die rationalere Wahl bleibt

Die Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern hängt von persönlichen und regionalen Faktoren ab. Laut einer strukturierten Marktanalyse zu Kaufen oder Mieten 2026 sprechen folgende Faktoren klar für den Kauf:

• Langer Zeithorizont: Sie planen, mindestens zehn bis fünfzehn Jahre am Standort zu bleiben.
• Solides Eigenkapital: Mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises stehen als Eigenmittel zur Verfügung.
• Moderater Vervielfältiger: Das Preis-Miete-Verhältnis im Zielmarkt liegt unter 25.
• Stabile Finanzierung: Die monatliche Belastung bleibt auch bei Einkommensschwankungen tragfähig.
• Geprüfte Objektqualität: Energiezustand und mögliche Sanierungskosten sind bekannt und einkalkuliert.

Dagegen sprechen folgende Faktoren eher für das Mieten:

• Geringe Standortsicherheit: Berufliche oder familiäre Veränderungen in den nächsten fünf Jahren sind realistisch.
• Sehr hoher Vervielfältiger: In Städten wie München liegt das Preis-Miete-Verhältnis teils über 35.
• Knappes Eigenkapital: Eine Finanzierung mit weniger als 20 Prozent Eigenkapital erhöht das Risiko und die Finanzierungskosten.
• Flexibilitätsbedarf: Wer beruflich oder privat flexibel bleiben möchte oder muss, ist mit einer Mietwohnung besser beraten.

Fazit

Letztendlich ist die Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten keine reine Rechenaufgabe, sondern eine Abwägung persönlicher Prioritäten und finanzieller Realitäten.

Während der Vervielfältiger eine schnelle Orientierung bietet, geben die geplante Haltedauer, die Kaufnebenkosten und die individuelle Lebensplanung den Ausschlag.

Eine fundierte Entscheidung erfordert daher eine ehrliche Analyse der eigenen Situation und des lokalen Marktes, um eine kostspielige Fehlkalkulation zu vermeiden.

Schau dir dieses Video zum Thema Immobilienpreise an.

Häufig gestellte Fragen